相比較來(lái)說(shuō)，濟(jì)南房?jī)r(jià)的漲幅還是很“溫和”的。在北上廣深等一線城市，以及長(zhǎng)三角多個(gè)二線城市，房?jī)r(jià)已經(jīng)“漲瘋”了。為抑制房?jī)r(jià)，蘇州甚至推出了土地招拍掛“熔斷”機(jī)制……

　　“濟(jì)南的市場(chǎng)是比較健康、穩(wěn)定的。目前，濟(jì)南市場(chǎng)的銷售量有所下降，但庫(kù)存在比較低的水平。預(yù)計(jì)下半年，市場(chǎng)的供應(yīng)量會(huì)比較充足，濟(jì)南市場(chǎng)將保持一個(gè)穩(wěn)定的水平。”24日，世聯(lián)行(8.130, 0.02, 0.25%)山東區(qū)域董事總經(jīng)理朱江對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示。

　　但濟(jì)南另一位行業(yè)人士對(duì)導(dǎo)報(bào)記者表示，“現(xiàn)在是收割行情，開(kāi)發(fā)商在盡快推貨。因?yàn)楹芏嚅_(kāi)發(fā)商也明白，目前的火爆行情是不可持續(xù)的，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)在下半年不排除出現(xiàn)比較大的波動(dòng)。”

　　山東城市全線上漲

　　在過(guò)去的4月份，濟(jì)南房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅在擴(kuò)大，比3月份提高了0.2個(gè)百分點(diǎn)。而3月份的環(huán)比漲幅，比2月份擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。顯然，濟(jì)南近期房?jī)r(jià)“比較亢奮”。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局歷史數(shù)據(jù)顯示，從2012年7月到2014年3月，濟(jì)南房?jī)r(jià)曾連續(xù)上漲21個(gè)月。2014年4月持平后，又從5月份連續(xù)11個(gè)月下降。目前，濟(jì)南房?jī)r(jià)正處于新一輪上漲勢(shì)態(tài)之中。

　　除了濟(jì)南，納入國(guó)家統(tǒng)計(jì)局“70個(gè)大中城市”的其他山東城市，也全部出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的情況。至今年4月份，青島新房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)5個(gè)月上漲，且4月份漲幅比3月份提高0.1個(gè)百分點(diǎn)至1.2%；煙臺(tái)新房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)6個(gè)月上漲，4月份新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%；濟(jì)寧新房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)3個(gè)月上漲，4月份新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.1%。

　　綜合來(lái)看，山東納入統(tǒng)計(jì)的城市房?jī)r(jià)全線上漲，但漲幅還算溫和。在4月份，全國(guó)70個(gè)大中城市環(huán)比漲幅最高的是合肥，漲幅為5.8%；同比漲幅最高的為深圳，漲幅達(dá)到63.4%。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析，4月份，隨著住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，同比上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加：70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比上漲的城市分別有46個(gè)和47個(gè)，分別比上月增加6個(gè)和1個(gè)；下降的城市分別有23個(gè)和22個(gè)，分別比上月減少6個(gè)和1個(gè)。

　　總體而言，70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)4月份同比總體繼續(xù)上漲。其中，一、二線城市同比綜合漲幅均比上月繼續(xù)擴(kuò)大，三線城市同比綜合平均也已由降轉(zhuǎn)升，開(kāi)始上漲。

　　在環(huán)比方面，劉建偉分析稱，環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加，城市間漲勢(shì)出現(xiàn)新變化，一線城市漲幅放緩，二、三線城市漲幅擴(kuò)大。

　　數(shù)據(jù)顯示，在4月份，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均雙收窄，深圳二手住宅價(jià)格環(huán)比甚至出現(xiàn)下降，而部分二線城市環(huán)比漲幅比上月進(jìn)一步擴(kuò)大，有些已超過(guò)一線城市漲幅。初步測(cè)算，4月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅一線城市比上月收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)，二、三線城市比上月分別擴(kuò)大0.3個(gè)和0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　濟(jì)南庫(kù)存節(jié)節(jié)下降

　　朱江對(duì)導(dǎo)報(bào)記者分析，春節(jié)以來(lái)，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量持續(xù)在高位，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，原因有兩個(gè)方面。“一方面是國(guó)家出臺(tái)的刺激政策不斷累積，釋放出了比較大的能量。另一方面是，濟(jì)南CBD周邊的拆遷量較大，貨幣補(bǔ)償陸續(xù)到位，致使原來(lái)的居民大量入市買房，直接推動(dòng)二手房市場(chǎng)大漲，并進(jìn)一步帶動(dòng)新房市場(chǎng)上行。”

　　世聯(lián)行發(fā)布的報(bào)告也顯示，年后以來(lái)，濟(jì)南住宅銷售一直保持升溫狀態(tài)，近兩個(gè)月的新增供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了市場(chǎng)旺盛的購(gòu)房需求，住宅庫(kù)存一直處于遞減的狀態(tài)。

　　4月份，濟(jì)南住宅市場(chǎng)共成交8837套、101.85萬(wàn)平方米，同比分別增加31.4%和35.3%。“市場(chǎng)熱度不減，依然保持較高的市場(chǎng)成交。異常火熱的交易量催動(dòng)樓盤價(jià)格紛紛上漲，在買漲不買跌的心理預(yù)期下，購(gòu)房者入市的積極性提高。”世聯(lián)行如此表示。

　　市場(chǎng)銷量的快速增長(zhǎng)，使得各項(xiàng)目庫(kù)存緊張，開(kāi)發(fā)企業(yè)積極補(bǔ)貨，市場(chǎng)近期依然保持較高的新增供應(yīng)量。

　　4月份，濟(jì)南住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量6761套，面積為74.82萬(wàn)平米，同比增加5.9%和3.0%。但由于銷售火爆，濟(jì)南住宅市場(chǎng)4月的總供應(yīng)量為18518套、226.67萬(wàn)平米，同比減少35.9%和31.9%，環(huán)比減少15.3%和15.6%。

　　“由于銷售火爆，目前濟(jì)南市場(chǎng)上的庫(kù)存也就是2.5個(gè)月左右，這樣的庫(kù)存對(duì)房?jī)r(jià)形成了比較大的支撐。”朱江分析稱。

　　“該出手時(shí)就出手”

　　濟(jì)南庫(kù)存只剩下2.5個(gè)月了，房?jī)r(jià)會(huì)暴漲嗎？“下半年，濟(jì)南不會(huì)出現(xiàn)暴漲行情，也不會(huì)出現(xiàn)暴跌，市場(chǎng)會(huì)保持一個(gè)比較穩(wěn)定的水平。”朱江分析說(shuō)。

　　朱江表示，2.5個(gè)月左右的庫(kù)存，只是已經(jīng)拿到預(yù)售證的庫(kù)存。但實(shí)際上，濟(jì)南還有大量的已出讓土地，沒(méi)有進(jìn)入到銷售環(huán)節(jié)。“從動(dòng)工到銷售，一般需要五六個(gè)月的時(shí)間。由于3、4月份市場(chǎng)銷售比較火爆，很多樓盤都在加緊推貨。預(yù)計(jì)到今年9月份左右，市場(chǎng)的供應(yīng)量會(huì)有大規(guī)模的釋放。因此，預(yù)計(jì)下半年的市場(chǎng)會(huì)比較穩(wěn)定。”

　　但也有人士認(rèn)為，濟(jì)南近兩年土地供應(yīng)量持續(xù)下降，市場(chǎng)新增的供應(yīng)量會(huì)不會(huì)趕不上需求？

　　“雖然這兩年濟(jì)南的供地量大幅下滑，但在2012年、2013年，濟(jì)南的土地供應(yīng)量非常大，位居全國(guó)前列。那時(shí)候出讓的一些土地，到現(xiàn)在還有一部分沒(méi)有開(kāi)發(fā)。因此，濟(jì)南的土地存量還是比較大的。”朱江表示。

　　此外，在經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的火爆行情后，濟(jì)南的住宅交易量已經(jīng)開(kāi)始逐漸降低。導(dǎo)報(bào)記者注意到，以4月份的為例，雖然成交套數(shù)和成交面積均同比增長(zhǎng)較多，但環(huán)比分別下跌12.5%和12.8%。另外，進(jìn)入5月以來(lái)，濟(jì)南的住宅成交量繼續(xù)下降。

　　那么，在市場(chǎng)交易量逐步下滑之際，行情會(huì)不會(huì)掉頭向下走呢？

　　朱江認(rèn)為也沒(méi)有可能。“一方面，交易量雖然環(huán)比有所下滑，但依然保持在高位，說(shuō)明市場(chǎng)需求還是很大的。另一方面，濟(jì)南市場(chǎng)已經(jīng)拿到預(yù)售的住宅，去庫(kù)存周期只有兩個(gè)多月，這個(gè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于供給過(guò)剩的標(biāo)準(zhǔn)。而且，雖然土地供給端存量比較多，但新增的量不大，今年濟(jì)南土地供給計(jì)劃繼續(xù)大幅減少，這使市場(chǎng)供給量維持在較為合理的水平。總體而言，我認(rèn)為濟(jì)南的市場(chǎng)比較健康，市場(chǎng)在下半年會(huì)保持在一個(gè)較為穩(wěn)定的情況。”

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